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不定期租賃之承租人「違反法令」得終止租約,所指為何?(民事案件)

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不定期的不動產租賃關係,出租人要終止租約、收回房屋不易,而土地法第100條、第103條均有「承租人為違反法令之使用」的終止租約條款,而什麼是違反法令使用呢?


例如實務上常見的,住家用改成營業用、加蓋雨遮違建等等,也是違法,但一般人好像不會覺得這有多嚴重也滿習慣的,所以是違什麼法?要多嚴重才算?是個重要的問題。

須致「危害於公共安全」或「違反公序良俗」,始可謂「違反法令之使用」

實務見解認為,所謂的「違反法令之法用」,於土地法第100條情形而言,係指承租人以房屋供違反法令使用,於第103條的情形而言,則係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用,且致「危害於公共安全」或「有違反公序良俗」之情形

如果承租人以之供違反法令之使用,但沒有危害公共安全或違反公序良俗,就沒有土地法第100條、103條的適用。例如住家改營業用,雖然違法,但不會造成公共安全的危害,也沒有違反公序良俗,而雨遮等不致造成公共安全疑慮的違建,雖然違反建築法,但也不屬於這邊的「違反法令使用」。出租人無法終止不定期租賃契約。

而什麼時候會違反公序良俗?例如開應召站就算,但開夜店、按摩店依一般社會通念,應不會認為有違公序良俗。

(本府法律扶助顧問律師 李郁霆律師提供)

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