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土地共有人擅自在土地上蓋房子,其他共有人是否可要求拆除? (不動產<土地、房屋>物權糾紛)

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Q:A、B、C三個人共有一筆土地,其應有部分各3分之1,A未得其他二名共有人的同意,直接在土地上興建違章建築一棟,B、C發現後,是否可向法院訴請A拆除該房屋?

*共有人於土地自行興建房屋,重點仍在於是否符合土地法第34條之1多數決之規定

關於旨揭問題,有二種說法,不過實務見解是採下面的甲說:

甲說:審查是否符合法定多數決條件

土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」

加蓋房屋屬於對共有土地之事實上處分行為,依土地法第34條之1第1項規定,應符合其多數決同意之要件,若未達多數決條件而擅自加蓋房屋,其他共有人得訴請拆屋還地。

乙說:審查是否逾興建人對土地之應有部分比例

民法第818條規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」 加蓋房屋為使用土地方式之一種,如果蓋的房屋所占土地面積比例,未逾其應有部分比例,則其他共有人不得訴請拆屋房地。

(本府法律扶助顧問律師 李郁霆律師提供)

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